マンション生活広場

より快適なマンション生活へ向けて

「マンション」とは、一般に鉄筋コンクリート造などによる中高層・分譲・共同住宅を指し、居住を目的とする区分所有建物の通称です。マンション管理適正化法では、2人以上の区分所有者が存在し人の居住の用に供する専有部分がある建物および敷地・付属施設のことを、法律上の「マンション」と定義しています。

市川市には、小規模で完成年次が古いマンションから近代的高層マンションまで、多種多様なマンションがありますが、共通する多くの問題点もあります。こうした課題を解決するのは、各マンションの管理を行うための法定団体である管理組合であり、最終的には管理組合を構成する区分所有者とマンションの居住者一人ひとりとなります。

マンションにおける生活をより快適で安心・安全なものとするためには、共同住宅における最低限のルールやマナーを守り、生活環境を向上させるための管理組合活動にすべての区分所有者および居住者が協力する必要があります。同時に、マンションの現状と課題を把握し、今後の取り組みを早めに検討することも重要です。

 

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市川市のマンションの現状と課題

1.建物の適切な維持管理

市川市では1960年代からマンションが建設されるようになり、1975年前後にはそのピークを迎えました。とくに、東西線の開通により交通の便がよくなった南部地区(行徳方面)では、建設ラッシュが起きています。

この時期に完成したマンションは、20~30戸の小規模マンションが多く、建物の老朽化への不安や地域の居住環境悪化などの諸問題が発生すると考えられます。
また、大規模修繕工事の資金調達について25.0%のマンションが一時徴収または借入金が必要だったとの調査結果で出ていることか ら、今後建物の適切な維持管理を行っていくうえで、修繕積立金の計画的な資金運営が重要な課題となります。

2.居住者の高齢化への対応

高齢世帯が多くなるにつれ、価値観の相違や活力の喪失、合意形成の困難などの問題が顕在化し、マンションの管理運営に大きな影響が出てくると考えられます。また、入居者の高齢化にともない、バリアフリーへの対応も課題となってきます。管理組合における積極的な取り組みと修繕積立金などの使途について十分考慮されることが必要です。

団塊世代を含む50歳代がマンションに多く居住する市川市にとって、居住者の高齢化は今後必ず発生する重要な問題といえます。

 

3.マンション管理に対する区分所有者等の意識の向上

今後のマンションの維持管理には「区分所有者の管理への関心」が最も必要であるとの調査結果が出ています。

区分所有者や居住者は、管理組合の運営に関心をもち、その役割を適切に果たすよう努める必要があります。快適な居住環境を確保し、マンションの資産価値を高めるため、自主性・主体性をもった管理運営が望まれます。

 

4.マンションの管理運営についての情報不足

今後のマンションの維持管理に必要なことを問う調査では、「管理の解説書」「標準的な使用細則」といった管理についてのマニュアルや、「修繕・診断・監理の情報」「施工・工事会社の情報」など工事に関する情報に対しての要望が多くみられます。

情報が不足しているために管理運営に苦心している管理組合があると考えられ、管理組合が自主的に活動しくために必要な情報や資料の提供を図ることが必要といえます。

 

5.マンションの管理運営に対する支援体制の整備

今後のマンションの維持管理に必要なこととして、「身近に相談窓口があること」「管理に関し公的に認められた専門家・アドバイザーがいるとよい」「管理組合間の情報交換・交流」なども多く挙げられています。

専門的な知識を必要とすることが多いマンション管理において、管理組合が主体的に取り組めるように、適時必要なサポートが受けられるような体制を整備していくことも必要といえます。

 

6.防災対策への整備

マンションにおける将来の不安を問う調査では、35.2%のマンションが「災害時に大被害が起きるのではないか不安」と回答する調査結果が出ています。直下型地震に対する不安は大きく、安全への願いと防災対策への関心は高まっています。

防災対策としては、まずマンション(建物)の現状を把握することが第一に必要です。そのために、耐震診断や耐震改修等に関する情報提供が必要といえます。

市管協の活動内容イメージ図

 

市川市長宛て「市管協設立・運営へのご協力のお願い」(要望書)を地域街づくり推進課長に提出する栗原会長(2007年2月26日、市川市役所)

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 今後必要な取り組みの方針

1.マンションの適正な管理運営

(1)管理組合の取り組み
マンション管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合であり、マンションの区分所有者等の意見が十分に反映されるよう、適正な運営を行うことが重要です。区分所有者等は、管理組合の一員として、管理組合の運営に関心をもち、その権利や役割を十分に理解して、積極的に管理運営に参加する必要があります。

(2)行政・関連機関の取り組み
マンションの管理においては専門的な知識を必要とすることがあるため、これらを支援するにあたり、行政および関連機関はマンション管理士など専門的知識を有する者と連携し、支援体制を整備・強化していく必要があります。また、行政および関連機関はその役割に応じ、必要な情報提供を行うとともに、管理組合からの相談に応じられるネットワークを整備することが重要です。

2.課題に対する取り組み

マンションの資産価値をできる限り保全し、快適な居住環境を維持できるよう、管理組合の主体的な取り組みが望まれますが、行政等においても支援策の検討を進め、関係機関と連携を図りつつ指導、啓発を行っていく必要があります。

現状における課題 今後必要な取り組み
(1)建物の適切な維持管理 ●計画的な修繕の実施
●長期修繕計画の作成、見直し
●必要な修繕積立金の確保
●老朽建物の建て替えの検討
●断熱改善工事
●アスベスト対策
(2)居住者の高齢化 ●バリアフリー工事
●高齢居住者の状況把握
●高齢居住者の管理活動やコミュニティ活動への参加
(3)マンション管理に対する区分所有者等の意識の向上 ●責任意識の向上、情報共有化のための広報、連絡の徹底
●自己財産意識、管理の重要性の啓蒙、啓発
●居住者間の交流、仲間意識の醸成、コミュニティ意識の向上
●管理組合業務に対する理解の促進
(4)マンション管理についての情報不足 ●ガイドブックの発行
●関連団体・機関の情報提供
(5)マンション管理に対する支援体制の整備 ●セミナー・相談会等の開催
●アドバイザー制度の創設
●管理組合交流会・協議会の設立
(6)防災対策の強化 ●耐震診断、耐震補強の実施
●自主防災組織の編成・強化
●災害対応マニュアルの整備
●防災訓練の励行
●居住者コミュニティの形成強化
●災害に備えた居住者状況の把握

 マンションに関する法令等

1.マンション関連3法

●建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)
分譲の集合住宅等の区分所有建物に関する問題を解決するための法的基準を示すとともに、トラブルを未然に防ぐことを目的として1962年に公布され翌1963年に施行されました。1983年と2003年の改正を経て、マンションの管理に関する基本的事項を規定していることから、別名「マンション法」とも呼ばれます。

●マンションの管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)
マンションにおける良好な居住環境の確保を目的として、「管理組合の努力義務」「マンション管理士制度」「管理会社の登録制度」を柱として2000年に公布され翌2001年8月から施行されました。

●マンションの建て替えの円滑化に関する法律(マンション建替円滑化法)
今後の老朽化マンションの急増に対応して、区分所有者等による良好な居住環境を備えたマンションへの建て替えの円滑化などを図ることを目的に、マンション建替組合の設立、権利変換手続きによる関係権利の円滑な移行などの所要の措置を講じるために2002年に公布され同年12月から施行されました。

※マンション関連3法のほかの関連法令は、公益財団法 人マンション管理センターのホームページで閲覧することができます。 (http://www.mankan.org/notice.html)

 

2.マンション管理に関する指針など

●標準管理委託契約書
管理組合の多くは、管理会社と管理委託契約を結び、管理業務の一部または全部を委託しています。管理組合と管理業者の間で円滑な管理委託契約を締結するためのひな形として、1982年、建設省(当時)により作成されました。2003年には、国土交通省による大幅な改正が行われ、管理組合と管理会社の管理委託契約締結時の指針として広く利用されています。

※標準管理委託契約書は、国土交通省のホームページで閲覧することができます。
http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000115.html

●マンション標準管理規約
管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考にできるように、国が1982年に作成した管理規約のモデルです。2004年にはこれを改正した現行の標準管理規約が公表されました。マンションの形態に合わせて選択できるよう、単棟型・団地型・複合用途型の3種類があります。

※マンション標準管理規約は、国土交通省のホームページで閲覧することができます。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html

●マンション管理標準指針
マンション管理の主体は管理組合ですが、広範多岐にわたる具体的内容を組合役員が判断し改善項目を把握することは容易でないことから、2005年に国土交通省が公表しました。マンションの維持・管理のために留意すべき指針を、「標準的な対応」と次の目標としての「望ましい対応」に分けて示してあります。

※マンション管理標準指針は、国土交通省のホームページで閲覧することができます。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000053.html

 

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